空室対策をマンションで行うなら？原因と費用対効果の高い人気設備

結論！マンションの空室が埋まらない3つの主な原因

マンションの空室対策を検討する際、多くのオーナー様は「どんな設備を導入すべきか」という点に目が行きがちです。しかし本来は、なぜ自分の物件だけ空室が埋まらないのかという原因を、周辺相場や競合物件との比較をもとに客観的に分析することが欠かせません。
空室が続く原因は物件ごとに異なりますが、大きく分けると「価格面での割高感」「入居希望者のニーズと設備のミスマッチ」「管理会社様・仲介会社様への訴求不足」という3つに集約されるケースがほとんどです。次項からそれぞれの原因を詳しく見ていきましょう。

周辺相場に対して家賃や初期費用が割高になっている

1つ目の原因は、周辺相場に対して家賃や初期費用が割高になっているケースです。築年数が経過しているにもかかわらず、新築当時の家賃を据え置いたままにしている物件は少なくありません。
また、敷金・礼金・仲介手数料といった初期費用の合計が、近隣の競合物件と比べて高く設定されていることも、内見候補から外れてしまう要因になります。
定期的に周辺相場をリサーチし、家賃や初期費用の妥当性を見直すことが、空室対策の第一歩といえます。

ターゲット層のニーズとマンションの設備が合っていない

2つ目の原因は、ターゲットとする入居者層のニーズと、物件の設備が合っていないことです。学生向け・ファミリー向け・テレワーク層向けなど、想定する入居者像によって求められる設備は異なります。
例えば女性の一人暮らしであればオートロックや防犯カメラ、テレワーク層であれば高速で安定したインターネット環境が重視される傾向にあります。
物件の間取りや立地から想定される入居者層を改めて整理し、そのニーズに設備が対応できているかを点検することが重要です。

管理会社や仲介不動産会社へのアピール不足

3つ目の原因は、管理会社様や仲介会社様への物件アピールが不足していることです。物件そのものに魅力があっても、仲介会社の担当者に優先的に紹介してもらえていなければ、内見の機会そのものが生まれません。
また、募集図面（マイソク）に掲載されている情報量や写真の質が低いと、他の物件と比較された際に見劣りしてしまいます。
オーナー様自身が定期的に管理会社様とコミュニケーションを取り、物件の強みを正しく伝えることも空室対策の一環です。

費用をかけずにすぐできる！マンションの空室対策4選

空室が埋まらない原因が見えてきたら、まずは大きな設備投資を行う前に、費用をかけずにすぐ着手できる対策から検討してみましょう。募集条件の見直しや訴求方法の工夫だけでも、内見率や成約率が改善するケースは少なくありません。リノベーションや設備投資に比べて着手のハードルが低く、すぐに実行に移せる点も大きなメリットです。
ここでは、比較的手軽に実施できる4つの空室対策を紹介します。

1. 敷金・礼金ゼロやフリーレントの導入で初期費用を抑える

1つ目は、敷金・礼金ゼロやフリーレントの導入です。家賃そのものは据え置いたまま、入居時にかかる初期費用だけを抑えることで、入居を検討している人の心理的なハードルを下げることができます。特に引越し費用がかさむ時期には、初期費用の負担軽減が意思決定を後押しする大きな要因になります。
ただし、原状回復費用とのバランスなど、退去時のトラブルを防ぐ取り決めもあわせて確認しておくと安心です。

2. ペット可、楽器可、DIY可などターゲットの枠を広げる

2つ目は、ペット可・楽器可・DIY可など、募集条件の枠を広げることです。条件を緩和することで、これまで候補から外れていた入居希望者にもアプローチできるようになります。特にペット可物件は需要に対して供給が少なく、強いニーズを持つ層を効率的に取り込めるニッチ戦略として有効です。
一方で、緩和した条件に応じた管理ルールや原状回復の基準を事前に整えておくことも忘れてはいけません。

3. 募集図面（マイソク）やポータルサイトの写真を魅力的にする

3つ目は、募集図面（マイソク）やポータルサイトに掲載する写真を魅力的にすることです。プロのカメラマンに撮影を依頼したり、モデルルームのように家具を配置したホームステージング写真を用意したりするだけで、物件の第一印象は大きく変わります。
ポータルサイトでは写真の見え方が内見予約の意思決定を左右するため、情報量の充実とあわせて写真の質にもこだわることが成約率アップにつながります。

4. 広告料（AD）を見直し仲介会社のモチベーションを上げる

4つ目は、広告料（AD）を見直し、客付けをしてくれる仲介会社のモチベーションを上げることです。広告料とは、入居を決めてくれた不動産会社に対してオーナー様側が支払う成功報酬のことで、これを増額することで数ある物件の中から優先的に紹介してもらいやすくなります。
即効性のある営業面の対策である一方、費用対効果を見極めながら実施することが大切です。

費用対効果バツグン！マンションの空室対策におすすめの人気設備

費用をかけずにできる対策を実施しても状況が改善しない場合は、多少の費用をかけてでも導入する価値がある設備投資を検討する段階です。設備投資は初期コストがかかる一方、入居希望者への訴求力が高く、長期的に見れば家賃を維持したまま空室期間を短縮できる効果が期待できます。
ここでは、入居者アンケートなどで常に上位に挙げられ、費用対効果の面でも優れているとされる人気設備を3つ紹介します。

無料ネット設備の詳しい導入メリットについてはこちらの記事も合わせて参考にしてください

常に人気ランキング1位の「無料インターネット（光回線）」

常に人気ランキング上位に挙げられるのが「無料インターネット」です。全国賃貸住宅新聞などの調査でも、入居者様が求める設備として無料インターネットが上位にランクインしているという結果が公表されています。
単身者・ファミリー層を問わずニーズが高く、「これがあれば周辺相場より家賃が多少高くても決め手になる」と言われるほど、入居の意思決定に直結しやすい設備の筆頭といえるでしょう。

【引用：全国賃貸住宅新聞「人気設備ランキング2025」（2025年10月20日号）】

ネット通販の普及で必須になりつつある「宅配ボックス」

ネット通販の普及に伴い、必須設備になりつつあるのが「宅配ボックス」です。不在時でも荷物を受け取れる仕組みは、日中不在になりがちな共働き世帯や単身者にとって大きなメリットになります。
再配達の手間が省けることは、入居者様の日々の生活満足度に直結するため、比較的コストを抑えて導入できる設備投資として検討する価値があります。
近年は宅配便の取扱個数自体が増加傾向にあり、需要はさらに高まっていくと考えられます。

女性やファミリー層への訴求力が高い「オートロック・防犯カメラ」

女性やファミリー層への訴求力が高いのが「オートロック・防犯カメラ」です。セキュリティ設備が整っていることは、安心・安全を重視する入居希望者への強力なアピール材料となり、物件全体のグレード感を引き上げる効果も期待できます。
導入コストはかかるものの、防犯性の高さを打ち出すことで、他物件との差別化を図りやすい設備のひとつです。
特に単身女性の入居希望者にとっては、物件選びの重要な判断基準になりやすい傾向があります。

家賃を下げる前に！ソニーの全戸一括インターネットで資産価値を高める

空室が埋まらないからといって、安易に家賃を下げてしまうのは得策とはいえません。家賃を月5千円下げただけでも、1年間では6万円、10戸であれば60万円もの損失になります。しかも一度下げた家賃を再び上げるのは容易ではなく、長期的な収益悪化につながりかねません。
家賃を下げる前に検討したいのが、入居者満足度が高く、物件の資産価値の維持・向上にもつながる全戸一括型インターネットの導入です。
ソニーネットワークコミュニケーションズコネクトが提供する「NURO 光 Connect」は、集合住宅向けに高品質なインターネット環境を一括で提供するサービスで、家賃を下げずに物件の競争力を高める選択肢として、多くのオーナー様・管理会社様から注目されています。

ソニーブランドの高品質な回線で速度低下のクレームを防ぐ

回線選びで見落とされがちなのが、導入後に発生する速度低下のクレームです。安価な回線を導入した結果、利用者が集中する夜間の時間帯に速度が出ず、入居者様から管理会社様へクレームが寄せられるケースは珍しくありません。
こうしたトラブルは管理会社様の対応工数を増やすだけでなく、口コミによって物件全体の評判を下げてしまうリスクもあります。
NURO 光 Connectはソニーブランドの高品質な回線設備を採用しており、安定した通信品質によって、こうした入居後のトラブルを未然に防ぐことができる点が安心材料となっています。

導入時の現地調査から入居者対応まで丸投げできる伴走サポート

設備投資を検討する際、オーナー様や管理会社様にとって負担になりやすいのが、導入までの現地調整や、入居後に入居者様から寄せられる問い合わせへの対応です。専門知識が必要な分野だけに、自社だけで対応しようとすると大きな負担になりがちです。
NURO 光 Connectでは、現地調査や配線プランの提案から、導入後に入居者様から寄せられるお問い合わせまで、一貫した伴走体制を整えています。
オーナー様・管理会社様側の手間を最小限に抑えながら設備投資を進められる点も、多くの物件で選ばれている理由のひとつです。

マンションの空室対策に関するよくある質問（FAQ）

ここまで、空室が埋まらない原因から具体的な対策、費用対効果の高い設備投資まで解説してきました。
最後に、空室対策の設備投資を検討する際にオーナー様からよく寄せられる、費用や進め方に関する質問にお答えします。

空室対策のために導入した設備の費用は経費として計上できますか？

空室対策のために導入したインターネット設備や防犯カメラなどの費用は、多くの場合、減価償却資産として耐用年数に応じて複数年にわたり経費計上できる場合があります。また、既存設備の修繕にあたる範囲であれば、修繕費として一括計上できるケースもあります。
いずれも適切に処理することで節税につながる可能性があるため、具体的な仕訳や処理方法については、税理士など専門家に確認することをおすすめします。

築古マンションの場合、リノベーションと設備追加のどちらが先ですか？

築年数が経過した物件では、フルリノベーションと設備追加のどちらを先に行うべきか迷うオーナー様も多いでしょう。フルリノベーションは数百万円規模の投資になることが一般的で、回収までに時間がかかります。一方で、無料インターネットなどの設備追加は比較的低コストながら入居者満足度を大きく高められるため、まずは設備投資から着手し、効果を見ながら段階的にリノベーションを検討するのが現実的な進め方です。

まとめ｜マンションの空室対策は入居者目線の環境づくりから

マンションの空室対策は、まず空室が埋まらない原因を客観的に把握することから始まります。そのうえで、費用をかけずにできる募集条件の見直しと、無料インターネットや宅配ボックスといった入居者様から人気の高い設備投資を組み合わせることが、安定した賃貸経営の鍵となります。
家賃を下げる前に、入居者様が本当に求めている環境を整えることが、結果的に物件の資産価値を守ることにつながります。
設備投資による空室対策をご検討の際は、ソニーネットワークコミュニケーションズコネクトまでお気軽にご相談ください。